토지의 분류 - 나지, 공지

이번에는 토지의 분류 중 나지에 대해서 알아보려고 합니다. 지는 건부지와 함께 개념을 생각하면 좋을 것 같습니다.

나지란 토지위에 아무것도 없는 토지를 의미하며 건부지란 토지 위에 건물이 있는 토지를 의미합니다. 그러면 나부지는 복합 부동산의 개념이겠지요? 건부지에서 건물을 철거하면 나지가 되는 것이다. 부동산과 법은 알면 알수록 이해하기 어렵기도 하고 이해하기 참 쉽기도 한 것 같네요. 참 신기하죠?

 

 

나지에는 무조건 건물을 지을 수 있을까? 정답은 아니다. 건물을 지을수 있는 땅은 나대지라고 말한다. 도심 속에 대부분의 땅이 나대지이며 개발제한 구역에 있는 나지는 나대지가 아니다.

이 두가지 중 어떤 토지가 더 높게 평가될까? 쉽게 생각하면 건물이 함께 있는 부동산이 가치가 높을 수 있지만 부동산 개념상 건물이 없는 나지가 더 높게 평가된다. 가장 큰 이유는 토지 위에 건물이 그 부동산의 최대 효율을 끌어낸다고 볼 수 없기 때문이다. 이는 감정평가에서도 철거비를 빼고 평가를 하는 것이 원칙이다. 부동산을 처음 배우면서 신기했던 개념이다.

 

이제 위 내용을 법률용어를 섞어서 정리해보려고 한다.

나지란, 토지에 그 토지위에 정착물이 없고 법률상 권리를 제한하는 설정이 되어있지 아니한 토지를 말한다. 이는 표준지 공시지가조사. 평가. 기준 제2조 제4호에 설명되어 있다. 여기에 해당 토지는 농업용으로도 사용되고 있지 아니하여야 한다. 그렇기 때문에 법률이 허가하는 범위 내에서 최대의 효유를 끌어낼 수 있는 용도로 사용이 가능하다. 그렇기 때문에 시장 가격이 비싸며 감정평가의 기본 기준으로 삼고 있다.

 

건부지란, 나지와 다르게 해당 토지 위에 부가적인 정착물 등이 있는 토지를 말한다. 하지만 물리적인 정착물이 없다고 하더라도 법률상 해당 토지의 사용과 수익을 제한하는 권리가 설정되어 있다면 나지로 볼 수없고 이로 인해 최대 유효이용 기대 가능성이 낮아진다.

 

이렇게 부동산학 개념에서 나지와 건부지에 대해서 알아보았습니다. 공부를 하기 전에는 이렇게 개념이 나누어져 있다는 것을 알지도 못했습니다. 공부를 조금 하면서는 건부지가 나지에 비패 낮은 평가를 받는 것이 기본이라 놀라기도 했습니다. 알고 보니 나지가 더 좋은 평가를 받는 이유가 있었고 그 부분에 대해서 잘 이해할 수 있게 되었습니다. 여러분들에게도 미숙하게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!  지난 1월 생에 첫 주택을 구매했는데 부동산을 좀 공부한 상태에서 계약을 하고 거래를 했다면 더 재미(?) 있는 경험이 되었을 것 같은데 아쉬움이 생기기도 합니다. 다음번 거래는 제 첫 거래보다 재미있게 할 수 있을 것이란 기대가 됩니다! 한번 더 부동산 거래를 하기 위해서는 열심히 살아가야겠네요? 하하하.